政府打炒房為何沒用？從「房地合一稅」看台灣居住正義的黑洞

內政部營建署統計，截至2019年為止台灣住宅約有870餘萬戶，空屋數約9多萬戶，空屋率始終維持在10-11％左右。言下之意，台灣每10戶即有一戶是空屋。

另據2010年的住宅普查，台灣住宅空屋率高達155.5萬間，空屋率為19.3％，且高達63％的空屋都是為在居住需求較高的六都，總計達54.5萬戶。

依照內政部不動產資訊平台，「空屋」定義為：

低度使用住宅（每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，及建商大量推案但未完售的新建餘屋（屋齡五年內、仍維持第１次登記且有銷售可能性的住宅）。

依照經濟學邏輯，商品供過於求時，價格應會下跌，但從台灣的空屋率與住宅價格指數來看，房價則不減反增。

內政部最新價格指數指出，民國109年第三季全國住宅價格季指數為106.89（基期為105年），較上季上漲1.43%，較前一年同期上漲 3.21%。

（資料來源：內政部）

特別在空屋率較高的六都，住宅價格指數仍持續攀升。

內政部也統計，新北市在民國109年第三季住宅價格季指數為105.16，較108年同期上漲 2.14%；當季臺北市住宅價格季指數為102.30，較去年同季上漲1.77%。

當季桃園市住宅價格季指數為108.04，較去年同季上漲3.43%；臺中市住宅價格季指數為109.85，較去年同季上漲 5.02%。

當季臺南市住宅價格季指數為113.20，較去年同季上漲5.73%；高雄市住宅價格季指數為106.20，較去年同季上漲2.76%。

民國105~109年全國及六都住宅價格季指數

縣市	全國	新北市	台北市	桃園市	台中市	台南市	高雄市
105年Q3	100.69	100.05	100.39	99.58	101.65	100.74	100.73
106年Q3	100.69	99.78	99.14	104.38	101.81	99.21	101.73
107年Q3	100.63	101.28	100.01	102.38	101.89	100.53	99.64
108年Q3	103.57	102.95	100.52	104.46	104.59	107.07	103.35
109年Q3	106.89	105.16	102.30	108.04	109.85	113.20	106.20

註：基期為民國105年全年（資料來源：內政部不動產資訊平台住宅價格指數報告，蕭婷方製表）

房地合一稅成效受限　學者：關鍵在「法人」

一般來說，以法人形式成立公司有諸多節稅好處，是節稅的主要方法之一。舉例來說，某人以成立一家公司，只購買一個房地產的方式置產，若要出售房產，就將公司股權100％出售。以此，轉換股權而非轉換房地產，房產上的漲幅變成「證券化」，股權交易價差為證交稅；也因為土地仍在同公司名下、未過戶，就不需要繳納土地增值稅。

2016年上路的房地合一稅，營利事業房屋交易資本利得的稅率與自然人並不一致。若利用公司高價買入、短期內即售出，不適用房地合一稅的短期高稅率35～40％。

若由公司出售房產，有機會創造公司出售的虧損，利用盈虧互抵，藉此還能降低該公司的營所稅，更是加深自然人以法人公司進行房屋交易的趨勢。

台灣法學基金會董事兼財經法研究中心主任蔡鐘慶今（25）日於立法院財政委員會「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估公聽會」上指出，關鍵因素在於「房地合一稅上路，但台灣的證所稅卻停徵，產生稅賦不公平的狀況，導致許多公司透過法人、尤其是未上市櫃公司的股票移轉，利用法人進行交易達成房屋實質上的轉讓」。

也因此，2016年上路的房地合一稅無法抑止炒房狂潮。立法院於2020年12月30日通過「所得基本稅額條例第12條、第18條修正草案」，將未上市股票交易所得納入個人所得稅課徵，並於今年1月1日施行，正是希望解決前述問題、能有助於房價合理。