壽司郎、饗泰多……，一家家知名連鎖餐廳門口大排長龍，一旁，號稱全台最難訂的吃到飽餐廳旭集也正在緊鑼密鼓裝潢中。
這裡，是有29年歷史的天母百貨始祖大葉高島屋（以下簡稱高島屋）。過去3年疫情期間，他們逆勢投下近10億元，進行開幕以來最大改裝工程，吸引IKIGAI燒肉專門店、上海鄉村、米其林必比登推薦的興蓬萊台菜等20家業者進駐，饗賓集團更是一口氣在裡頭開出四個品牌，可見其看好程度。
近期，隨著5樓全面整修完畢，公司更喊出今年要挑戰55億元業績高標，年增率高達23％。
「改裝後的高島屋充滿企圖心，今年很有希望拿回天母百貨龍頭。」與全台8成百貨和連鎖餐飲業者都有合作的天帷企管顧問創辦人林剛羽如此評價道。
很難想像，如今風光的高島屋，曾因SOGO、新光三越等百貨勁敵插旗天母，加上商圈移轉遭受嚴重衝擊，年營收由極盛時期的逾70億元，下滑至30多億元，等同腰斬。
是什麼原因，讓高島屋從沒落貴族搖身一變，再度劍指天母百貨龍頭寶座？
大葉高島屋企畫本部副本部長林建成（中）預告，未來高島屋12樓改裝後，POYA Beauty、玩具反斗城都將進駐。（攝影／劉咸昌）
讓利共榮，是高島屋轉型的第一支箭。
祕器一》讓利 確保廠商賺錢
「一開始在招商方面，確實遇到很大瓶頸。」大葉高島屋企畫本部副本部長林建成不諱言，受限於交通和疫情影響，天母商圈在過去幾年常被外界貼上沒落標籤，連帶影響招商成效。
但大葉集團董事長葉季展認為，天母居民消費力高，且附近的北投士林科技園區也已啟動，未來可望帶動增加5萬至10萬居民及就業人口，商圈潛力依舊十足。
林建成轉述，「董事長很堅持，要互利互惠，一定要讓來這邊開店的廠商都能賺錢。」例如，台灣百貨餐飲櫃位多為3至5年簽一次合約，以維持消費者新鮮感。但合約期短，容易導致廠商裝潢成本難以回收。為此，高島屋一改常態，將合約期延展為3到8年，抽成較市區百貨稍低，減少廠商負擔。
又如，高島屋將原本被百貨業視為額外收入的外牆廣告、燈箱，免費提供給品牌作為行銷宣傳，甚至還自掏腰包編製宣傳刊物，此舉果然帶動進駐廠商業績成長。據了解，光是饗賓旗下的開飯川食堂和果然匯兩家餐廳，開幕不到2個月，就成為該品牌的店王。
饗賓餐旅展業開發部副總經理沈家麟指出，來客數多寡、交通便利性和消費力，一直都是集團評估展店的主要考量，此次大舉進駐高島屋，就是看準士林、北投地區的市場潛力。
而高島屋轉型的第二支箭，則是透過品牌旗艦化，發揮體驗經濟優勢。
祕器二》放寬坪效 改攻體驗
營業面積1萬2千坪的高島屋，為天母三家百貨中最寬廣，2千個停車位數量更是居大台北之首，具有空間及硬體優勢，剛好滿足廠商和消費者對空間的需求。
例如，一般百貨化妝品櫃位的坪數多落在6至8坪，品牌若要舉辦活動，得另外租借空間。但去年高島屋改裝後，Dior的專櫃一口氣增加至25坪，為全台獨家化妝品旗艦店，可提供隱私性較高的美容護膚服務等，業績比過去成長5成。
林建成預告，即將開幕的旭集占地500多坪，興蓬萊台菜則有那卡西樂隊進駐，為全台首創，更大的空間讓進駐廠商做出更多特色。而百貨本身也設有VIP室、兒童俱樂部等設施，提供消費者更多購物體驗。
祕器三》超市早開 深耕社區
最關鍵的第三大優勢，是他們耕耘天母長達29年，所建立起的社區連結。
平日上午9點，一般百貨仍未營業，位在高島屋地下一樓的超市Mia C'bon，已經出現許多採買的民眾。
「Mia C'bon在高島屋的據點是全台店王，年度業績可以做到4億元，超越第二、三名的台北一○一、高雄漢神巨蛋。」林建成驕傲表示。
葉季展深知，和其他位在市中心的百貨相比，少了群聚效應的高島屋必須深耕社區客群，才能長久經營。
於是，經過百貨團隊盤點，高島屋選出與在地居民生活最相關的超市、咖啡廳提早營業，部分餐廳則延至深夜12點打烊。依據不同商家特色，提供全時段服務。
就連他們的免費接駁車，也成為當地居民倚賴的交通工具。「四個人裡面，能有三個來消費就很好了，但這就是我們希望提供給天母居民的服務。」林建成說。
靠著招商與體驗優化服務，高島屋繳出改裝後第一張漂亮成績單，力拚重回天母百貨龍頭寶座。不過資深百貨業者也提醒，能否持續推陳出新，讓改裝效益延續，將是高島屋未來挑戰。
.jpg)