租屋市場失序：任意漲租、不合理款頻現
在紐約、舊金山等地，高房價迫使通勤族每天花費數小時「以時間換取空間」；在歐洲，倫敦、巴黎等城市的年輕人發現自己無法負擔搬離家庭的費用。
在亞洲，不少城市的房價收入比成為全球矚目的焦點，隨著都市化發展，迅速攀升的房價讓年輕上班族只能負擔相對較小的租屋處或選擇與他人合租。
在臺灣，由於租屋市場缺乏有效監管，使得租客常常遭遇房東任意漲租、訂定不合理的租約條款以及提供糟糕的居住環境等對待。圖片來源: shutterstock
在臺灣，年輕人也陷入兩難困境，一端是高不可攀的房價、另一端是長期租屋市場地下化、缺乏制度保障的不穩定。由於租屋市場缺乏有效監管，使得租客常常遭遇房東任意漲租、訂定不合理的租約條款以及提供糟糕的居住環境等對待，部分租屋處甚至存在危害健康或公共安全的隱憂。
租客不得不在沉重的經濟負擔和居住安全、生活品質之間做出艱難選擇。而即使找到符合租金預算的房屋，室內設計和佈局可能仍然令人失望。在台灣的租賃互動中，租客對於室內空間的佈置往往沒有發言權，租客經常被要求不能在牆上打洞、釘牆，並且必須維持房屋的現有狀況。
這導致租客無法根據自己的生活習慣來調整室內空間，常見的問題包括家具風格不協調、生活動線和收納系統設計不符符合使用者習慣。
對於身心障礙者來說，租房困境更加複雜，他們有需要更細膩處理的特殊需求，但現有的租賃市場難以找到具備無障礙設計的空間，增加了他們尋找理想居所的困難度。
台灣房東的「特色」裝潢。圖片來源: 奇葩裝潢分享中心臉書
許多人在經歷數年的租屋生活後，因為「租屋等於替房東還房貸，最後只有一場空」和「老了也沒人要租你，會被房東趕走」等說法作為最後一根稻草，最終選擇承擔房貸壓力，咬緊牙關購置自己的房產。
此外，「有土斯有財」的傳統觀念在台灣深植人心，進一步推崇了房屋所有權的重要性，只有購房才被視為是「正式且穩定下來」的居住選擇。而租屋在大部分人的生活歷程中僅是一個過渡期，往往代表著還沒存夠錢、工作不穩定等種種不得以的現狀。
長租期、還讓租客共同出錢裝修的Rentea是什麼？
然而，在一些租賃制度健全、租賃權益保障完善的國家，租屋同樣可以象徵著一種穩定且有品質的生活方式。
這些國家的租賃市場規範透明，租客和房東的權利和義務被明確界定，甚至租金調整也受到政府監管。租客在享有長期居住保障的同時，能擁有與購房者相似的生活品質，這樣的環境讓租屋也成為一種長期、安穩的生活方式。
從全球視角的居住負擔問題到台灣在地的租屋困境，Rentea（唸法： /ren-ti-a/），一個重視實做、從居住者觀點出發，關心城市居住議題的開源社群，接下7月客座編輯一責。Rentea成立於 2019年，源自 g0v 社群，透過定期線上線下的聚會討論、發展實驗性的居住專案。
2022年「第一間房子專案」，經過數個月找房、看屋、簽訂長約，再根據租客需求場勘、規劃居家陳設、裝修，更啟動一項金流實驗，募集「股東」一起支持這一間公寓改造的前期費用。這個實驗的結果，在新北的一間 20 坪老公寓內打造一處可以與租客需求契合，保障承租四年半的住所（接下來將有文章特別介紹）。
Rentea第一間房實驗計畫的改造before & after。圖片來源: ddio
客製化租賃長約、由租客發起的統包裝修工程、租客社群共同出錢出力，都不是常見的互動關係，沒有社會慣例可以依循、缺乏制度保障。但從第一間房子的硬體改造，Rentea持續探索長期租賃關係、合作經濟等。
目前Rentea在租屋議題上主要的切入方向有：發展合作型租屋組織及互助社群、租屋改造經驗開源，以協助租客降低入新厝前得面對的大小成本，讓住進一間合適合意的租屋成為一件容易、彈性且具多元性的事。
在這一個月，我們將以「可負擔的穩定租屋，我們離它有多遠？」為題，試圖在臺灣租屋、居住領域中，持續探索可負擔居住空間、讓租屋族更安穩居住的可能性，與大家分享所見。
一、當前台灣租房市場及其中非典型租屋的輪廓
根據內政部2017年的統計數字，全台約有300萬人租屋生活，佔全台人口八分之一。而在台灣租屋往往只被當作是買房前的過渡，或無力買房時的備案。在台灣的居住市場裡，除了買屋外，缺乏其他可以長期穩定使用的選擇。
買房成為唯一選擇的後果是，政策與民間資源皆集中於房屋買賣產業，例如金融制度、營造，以及後續的管理，也讓選擇租屋市場長期處於黑市，房東與房客常須獨自承擔糾紛處理的成本，也難以讓本應比購屋更有彈性提供多元服務的租屋產業，因為缺乏資源與關注，難以產生良性循環。
當租屋市場上可負擔、品質良好的住宅僧多粥少的狀況下，獨身、年長者、單親家庭，以及新移民、身心障礙者等社會少數首當其衝。相對無資源的一群人，除了負擔能力的挑戰之外，往往面臨著租屋歧視，甚至是無家可住、脅迫退租的風險。
租屋歧視造成房東不願將房屋租給經濟或弱勢族群，這導致社會上最沒有資源的人卻只能撿到大家挑剩的、最糟糕的房子。
最後，由於租屋黑市而帶來的排除現象，房東不同意合法登記、報稅，也不允許房客申請補貼，因此房客無法取得戶籍以及申報其他社會福利。大部分租客更無法、沒有立場參與管委會討論社區公共議題，在租屋的時期無法為自己的權益聲張，融入、累積社區參與感。
二、租賃雙方共同投入守護租屋品質的合作模式
以臺灣雙北地區來看，有許多老舊步登公寓早已來到需要都市更新的年限，然而都更的進度躊躇，無論是因為觀望態度還是整合中的經濟和心理因素，多數房東選擇在現有條件下繼續出租老屋。這種做法風險低且相對穩定，成為房東的保守選擇。
儘管房屋老舊，但靠近市區、交通及就學就業便利之處的租房需求依然旺盛，老屋的租金相對較低，對於一些年輕人或收入較低的租客極具吸引力。
然而，老屋日漸老化，其結構安全性和居住環境的舒適性逐漸下降，這對租客的生活品質和安全構成潛在威脅。同時，維護和修繕的成本也逐年增加，房東面臨著在維持低租金和進行必要修繕之間的困境。
那租客有可能自己來裝修嗎？以普遍的租屋經驗來說，多數的房東都會在簽約時告知租客儘量保持現狀：「不在牆上釘個釘子」、「保留既有的傢俱」等，而租客也將租屋處視為暫時、將就的棲身之所，很少人會願意在租期內投入太高成本的室內裝修。
然而，如果試著引入「由租客一起投入維持租屋品質的行列以創造雙贏」的概念，情況可能會有所改變。例如，房東考慮提供適度的裝修補貼或租金減免，鼓勵租客進行小規模的室內裝修，不僅可以提升租客的居住舒適度和滿意度，還能減少房東的維護壓力和成本負擔。
同時，租客在依據自身需求調整租屋空間後，也將更珍惜這些改善，從而延長租期、減少租客流動性，實現雙方的長期利益。
透過這種合作模式，房東和租客可以共同提升老屋的居住品質，促進租賃關係的穩定，最終達成雙贏的局面。在都市更新尚未全面推進的情況下，這或許是一種有效的過渡解決方案。
三、租屋，是變動生活中，不變的居住選擇
在許多國家的住宅政策中，「住宅階梯」（housing ladder）概念被廣泛應用，住宅階梯以爬梯比喻一個人或家庭從「租屋」、「背起房貸成為首購族」一直到「買下價值較高的別墅」的過程。
在日本，住宅階梯被稱為「住宅双六」，以一個類似大富翁的棋盤遊戲，更能將這個過程具象化。通過不斷「向上」的居住條件，家庭得以一步步積累財富，實現經濟和社會地位的提升，
而這條階梯更被視作在社會階層「向上流動」的指標，直至今日，住宅階梯的概念不只存在於政策中，甚至深刻影響了許多個人生活選擇。
日本的住宅階梯。圖片來源: 小林秀樹教授
隨著近年房價不斷上揚，不少人是一邊租屋、一邊觀望房市走向等待進場，而歐盟研究則顯示，多數人就學及出社會後以租屋作為主要居住方式，但目前有更多年輕人停留在租屋階段，無法獨立購屋，因此延後了結婚及育兒的計畫。
與台灣的現狀相似，在傳統觀念裡，租屋象徵著不穩定的生活狀態，結婚、養育下一代等重要人生階段似乎格格不入，而假如期待租屋不僅僅是過渡期的選擇、要成為許多人長期穩定的生活安排，租來的屋子又將如何與一個人（或一對新人，甚至一個家庭）的生命軌跡緊密配合？
臺灣目前的居住協助政策以社會住宅、租金補貼作為主軸，但我們下一步將向何處探索多元作法來進一步落實租屋穩定性？透明的租賃市場、彼此信賴的租屋關係、租賃契約的保障和風險管理，以及對於租屋市場更多的政策支持，讓租客可以在租來的空間中做長期的規劃。
我們持續在租屋模式中尋找穩定的長期租賃關係，反思住宅階梯的神話，探索階梯登高之外的可能性。
※本文授權自眼底城事，原文：專題導讀：可負擔的穩定租屋，我們離它有多遠？
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