全台最高綠建築裡的「Sky Park」如何落實家具循環？台北101打造的「垂直生活社區」讓企業爭相想學習

走進台北101第35層樓，綠色植栽、沙發座椅，以及一整排面向窗外的座位，接連映入眼簾，一旁還有咖啡廳等店家提供茶飲、點心，偌大的空間瀰漫悠閒、舒適的氣氛，這裡－就是營運近一年的「Sky Park」。

▲位於台北101第35層樓的「Sky Park」是租戶專屬空間，座位區家具皆是與IKEA合作「租賃使用」，且租戶若需於此用餐一律需要自備餐具、杯子，相當講究環保、循環經濟。（圖片來源：攝影／唐紹航）

Sky Park安全、機能好　租借家具落實循環概念

台北101營運長劉家豪指出，當初規劃Sky Park主要有兩大考量，一是安全、二是提升租戶生活機能。過往35樓有不少外來的餐廳及遊客，人來人往較難控管，為讓租戶有較為私人隱密的空間可休息，遂以大樓安全為第一考量、重新規劃打造，提供便當、咖啡、7-11、洗衣店、電信業者等服務。

透過零售招商部門，從市場尋找合適的店家進駐，像是現在的「蜂鳥食堂」、「knock knock」咖啡，皆屬於新創，且餐食選擇豐富多元的業者，較能滿足租戶用餐需求，但租戶得自備餐具、杯子用餐。此外， Sky Park裡擺設的桌椅，也藏有獨特巧思。

「我們所有家具都會重複使用，落實循環概念。」劉家豪說，幫101設計35樓空間的公司本身很重視環境永續，且特別專注於循環設計，當時對方得知IKEA想在台灣找個「家具租賃」商辦案場，協助媒合後，101與IKEA順利展開合作，目前簽約三年。

Sky Park裡的桌椅、沙發抱枕，甚至是桌上擺放的小盆栽，都是向IKEA租借，使用至今已有半年，IKEA每一季皆會到場檢視家具使用狀況，若有需要翻修，會送往專門工廠處理，確保家具永遠保持最佳狀態。

不過，Sky Park現正著手進行第二期裝修計畫，原先駐點35樓的星巴克，因客群多為遊客，若轉為以租戶為主可能會影響其營運，經協議後決定撤離35樓，劉家豪透露，第二期裝修完成後，將增設藥局，備有日常藥品如胃藥、頭痛藥等，租戶若有醫院開立之處方簽（慢性病），即可透過網路拿藥。

同時，將規劃不同空間提供給租戶使用，比如一般LOUNGE、較私人隱密的空間，或是VIP專用空間，且家具同樣向IKEA租賃使用，既美觀優雅又有助於環境永續，劉家豪笑說，希望藉此能提升租戶黏著度，讓垂直社區更緊密、互動更多，提升整體機能。

▲台北101營運長劉家豪表示，「Sky Park」第二期裝修完畢後，整個35樓空間將變得更像空中花園，並將針對不同租戶需求規劃不同空間。（圖片來源：攝影／唐紹航）

辦活動提升租戶緊密度　精進再精進永遠走在最前面

平時，台北101會透過「LINE@」將最新資訊及活動推播給租戶，維繫租戶感情、定期舉辦聚會，近期則將著手依照年齡層「分眾」，比如說，針對男女租戶分析各自喜愛的事物、針對年齡層找出各世代偏好，開始設計較多元的社區聯誼交流。

不只有Sky park，台北101「垂直生活社區」裡，還包含理貨中心、客戶關係服務中心。

位在地下二樓的理貨中心，其規劃考量也是因為安全，劉家豪指出，過往貨運多是自行卸貨、排隊等候貨梯送到租戶，在等候貨梯時往往耗掉大半時間，且每物送貨人員不同，容易產生安全疑慮。

現在則是透過台北101自身團隊處理收發貨，送貨員將貨物交給團隊就可離開，團隊再依自身負責的樓層及時間送貨，解決安全問題且效率更快，原先送貨流程可能要花上1小時，半小時就可把貨送到租戶。

尤其防疫期間更凸顯安全效益，所有貨物都會消毒，防止陌生人上樓，減少防疫破口出現，今年初試辦即產生防疫效果，之後將再新增商場服務，精進團隊效率及服務範圍更。「全台只有我們在做這件事，這在物業管理是大躍進、很大的優化，兼顧安全與防疫，這是垂直社區很重要的競爭優勢，因為我們要永遠走在很前面。」劉家豪說道。

近兩年新設立的客戶關係服務中心，由5至6位人員擔任「租戶管家」，每位管家各自有分配租戶，由管家們協助處理租戶大小事，扮演維繫大樓與租戶間緊密關係的角色；現在更推出24小時叫修服務，由專人接聽電話，若為緊急事件立刻協助處理，非緊急事件則會先做記錄，上班時間再協助回應，以此深化服務客戶的流程。

以「人的服務」做出差異　掌握租戶痛點再來找解方

「其實現在大家對服務業的期待很高，商辦如要競爭、走出差異化，人的服務很重要的服務。」劉家豪坦言，台北101已邁入第15年、不是新大樓，但作為地標型大樓及指標性商辦，將大樓維護得很新、人與人之間有緊密關係，能創造好口碑，「我們沒辦法比人家新，但用心一定能遠超越別人。」

未來，待Sky park硬體部分完成後，下一步將針對軟體部分，確認店家是否為租戶最喜歡、是否能締造更高交易筆數，「這是我們營運指標，一個月我們會覺得至少要4萬5千筆交易筆數。」劉家豪說明，台北101會設立門檻、每個月檢視其成效，如交易筆數不夠或有衰退，就再檢討找出問題並加以調整。

台北101垂直生活社區成果有目共睹，曾吸引不少企業或商辦詢問、取經，對此，劉家豪認為，若一家企業或商辦有意打造垂直生活社區，首要條件就是要「非常了解租戶需求」，唯有了解租戶的痛點後，才能走在前面幫忙創造解方，拉近與租戶間的距離。

▲台北101垂直生活社區吸引不少企業詢問，為什麼能做的這麼好？台北101營運長劉家豪認為，「了解租戶痛點」是一大重要關鍵。（圖片來源：攝影／唐紹航）