美國加州人滿為患！讓人人都有房子住，「奶奶小屋」有望解決住房

不只有奶奶可以住

除了奶奶小屋這個可愛的名稱之外，這棟建造在自家的後院的小空間，也有岳母套房（mother-in-law suite）、教練房（coach house）、後巷小屋（laneway house）等各式名稱。

但這類蓋在自家土地的第二建築，最普遍的正式名稱為附屬住房單位（Accessory Dwelling Units，簡稱ADU），或是輔助性套房（Secondary suite）。

20世紀初，奶奶小屋曾經非常流行，畢竟在自家後院蓋一棟小房子，是一種浪漫也像是在為未來鋪路。然而在二戰後，隨著郊區都市化的蔓延，以及美國許多城鎮透過分區法規禁止奶奶小屋的擴建，這類的建築變得不再普遍。

但為什麼在半個世紀過後，奶奶小屋卻又如雨後春筍般冒出呢？美國加州的答案是，房子真的不夠住了！

加州是美國人口最多的州之一，同時也是經濟蓬勃發展的熱區，因此吸引了大批的人口流入，前往加州尋夢。然而，加州土地價格非常高昂，尤其是在經濟發達的城市和沿海地區，高昂的土地成本使得開發商難以建造大量的負擔得起的住房。

除了土地高昂，加州有一系列嚴格的土地規劃和建築法規，包括環境保護要求和土地使用限制等，也使得開發商建造住房的成本和時間增加，限制了住房供應的成長。

加州的住房危機，成了現在地方政府的當務之急。於是，越來越多人開始把腦筋動到奶奶小屋頭上。

希瑟米爾斯頓（Heather Millstone）剛從巴爾的摩搬到洛杉磯，在找房子時她替自己設下一個明確目標：找到一處擁有足夠大庭院的獨棟宅，並且可以庭院建造一棟較小的房屋，以增加租金收入。

相隔幾個街區之外，拉利格魯瓦爾（Lali Grewal）和他的妻子安妮瑪麗（Anne Marie）去年夏天搬到這個城市時也有著類似的想法。他們現在住在一棟小而舒適的房子，正在整修一棟較大的房子以便出租。

加州消費者服務和住宅部長洛德斯拉米雷斯（Lourdes Ramírez）表示：「我非常高興看到社區擁抱奶奶小屋，我認為人們能夠意識到，擴大住房供應能力，如何帶給社會、經濟和社區效益。」

2022年，加州開放超過23,000個附屬住宅許可證，相較於2017年低於5,000個數量，奶奶小屋的數量可說是在短時間內快速倍增。其中，洛杉磯發放的許可證數量遙遙領先其他城市，共計發放7,160個許可證，其數量甚至高於單戶住宅（single-family homes）。

奶奶小屋不僅在加州蓬勃發展，俄勒岡州、蒙大拿州等一些城市也被這股風潮影響，華盛頓州最近也通過了一項法律，使其更容易建造。

加州大學住房創新中心（Terner Center for Housing Innovation）主任大衛加西亞（David Garcia）表示：「這說明了，屋主們一直以來都在壓抑想要妥善利用自己土地的需求。」

「許多加州人面臨龐大的住房負擔壓力，導致一些屋主們渴望做點什麼，好緩解個人的不安全感。」

蓋一棟奶奶小屋，讓鄰居成為你的房客，創造被動收入，又能提供新的房源，表面上，奶奶小屋看似是雙贏的解決方法，但事情真的有這麼簡單嗎？

致力推動加州奶奶小屋的卡西塔聯盟（Casita Coalition）的路易斯米蘭特（Louis Mirante）表示：「即使奶奶小屋的數量呈正成長，也無法解決現在的住房危機。我們需要地方政府投入更大量的資金與全新的法規。」

此外有些人擔心，奶奶小屋的快速發展將導致社區人口密度的增加，進而引起隱私性、停車、交通擁堵或破壞社區的風貌等問題。

根據房地產網站Zillow的數據，由於房屋數供不應求，加州的平均租金相較於其他地區高出41%，房價甚至是全國平均水平的兩倍。

2020年，加州每天都有超過16萬人無家可歸。研究顯示，到2025年，加州需要額外建造350套住房，才能解決當今的人口增長。

即使在每個可行的土地上建造奶奶小屋（這是極不可能的情況），也只能達到約250萬套住房。

此外，奶奶小屋受到各式許多的「限制」，例如土地面積、高度、城市法規、禁止用於Air BNB的短期出租，甚至某些情況下還需要獲得鄰居的同意。而在加州，86％的租戶入住的奶奶小屋，居住人數不超過兩人，完全無法應付大家庭的住房需求。

根據《芝加哥太陽報》報導，同樣放寬奶奶小屋建造標準的芝加哥，去年83%的許可證多集中在北部或西北部等，相較「富裕」的大城市，這也代表著在犯罪率高，或是投資率低的地方，奶奶公寓幾乎沒有發展的空間。

美國獨立刊物《避難所》（shelterforce）則分析，奶奶小屋只對「富裕白人」有利，對於無財力建造或是沒有相關建造知識的中低收入戶，想要蓋一棟奶奶小屋可以說是難上加難，尤以有色人種如欲申請房屋貸款，被拒絕的機率高於白人的86%。

擔任紐約杜倫姆社區土地信託（Durham Community Land Trustees）資產經理的雪莉泰勒（Sherry Taylor）表示：

「奶奶小屋不是萬靈丹。即使是在紐約，它也只能滿足現有的人口需求。我們需要小型和大型的開發商、非營利組織、建築業者等，一個完整的足球隊，一個全方位的解決方案。」

※本文授權自地球圖輯隊，原文見此。